Жизнь в новом доме: юридический ракурс

Всех, кого обуревает желание улучшить качество жизни, оно в один прекрасный момент неизбежно приводит к прекрасному приобретению – покупке жилья. Вдвойне прекрасно, если жилье это новое. Втройне – если пространство в нем ожидает перепланировка в соответствии с идеями и планами счастливого владельца квадратных и угловатых, но таких милых сердцу метров. Но прочь сантименты и лирику! В вопросах покупки недвижимости уместны лишь здравый смысл и холодный расчет.

В помощь счастливцам – рекомендации одного из лучших юристов Подмосковья Елены Пащенко, заместителя генерального директора компании «Гюнай» по юридическим вопросам. Награжденная за свои знания и опыт многочисленными Почетными грамотами и другими знаками отличия, она много лет успешно ведет клиентов через рифы коварных плодов нормотворчества в строительной сфере.
Вопросы доверия к компании начинаются с документов. Елена Николаевна, какие бумаги должен предоставить застройщик, если мы выбираем его объект для вложения денег?

С конца 2004 года действует Федеральный закон № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Приобретая права на недвижимое имущество, компания-застройщик обязана получить проектно-разрешительную документацию. Для этого она проходит этапы: получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, правовой экспертизы и согласования проекта в регистрирующем органе. Независимый федеральный орган подтверждает, что застройщик получает разрешение на строительство и право на земельный участок. Этот список документов любой застройщик обязан предоставить покупателю.

В регистрирующем органе создается реестр, где происходит поэтапная регистрация прав граждан, приобретающих квартиру в возводимом застройщиком объекте. Благодаря этой регистрации исключается двойная продажа и иные махинации с квартирами.

Изучая реноме застройщика, какой информации следует отдавать предпочтение с точки зрения достоверности?

Благодаря Интернету сегодня можно легко ознакомиться с репутацией любой значимой строительной компании – как долго она работает, кто ей руководит, какие объекты были сданы ранее, что планируется возвести в будущем… Разумеется, надо удостовериться, что компания не была фигурантом масштабных судебных процессов. Можно лично поездить по ее объектам и посмотреть, есть ли движение: стоит одинокий трактор в чистом поле – или кипит полномасштабная работа.

Информацию о компании можно запросить и в органе местного самоуправления. Префектура городского округа обязана дать ответ на запрос, исходящий от физического лица. Даже если в этом районе компания еще ничего не строила, орган местной власти изучает ее историю, если допускает ее к своему микрорайону. И эту информацию вы легко сможете проверить. Например, в администрации Домодедово вам сообщат об инвестконтракте Правительства Московской области с компанией «Гюнай», действующем с 2003 года: за компанией закреплено 47 гектаров земельных участков, на этой территории предусмотрен снос ветхих и аварийных домов.

В народе небезосновательно бытует мнение, что если строительная компания успешно пережила кризис, начавшийся в 2008 году, то на нее можно рассчитывать. Ведь кто выжил в тех сложных условиях, неукоснительно осуществляя свои планы, тот, очевидно, будет выполнять их и впредь. Так, компания «Гюнай», невзирая на кризис, выдержала все сроки введения объектов в строй и выполнила все обязательства перед своими дольщиками. Тогда действительно было очень тяжелое время: многие застройщики поменяли направление бизнеса, уступив права на свои проекты, и сегодня «Гюнай» достраивает некоторые объекты, брошенные бывшими коллегами.

Стоит ли ожидать от застройщика еще каких-нибудь благ, кроме непосредственно жилой площади в новостройке?

Независимо от того, собираетесь вы жить в приобретаемой квартире, сдавать или перепродавать ее, я советую в первую очередь пристально посмотреть на степень обжитости микрорайона, наличие коммуникаций и социальных объектов (детский сад, магазины, школа, обеспеченность общественным транспортом). Ведь застройщик может продать вам и «коробку в чистом поле».

Кроме строительства дома, застройщик должен обустроить определенную придомовую территорию. В принципе, всё, что за ее пределами, к нему не относится. Но социально ответственные застройщики по собственной инициативе строят дороги, детские сады, школы, медицинские учреждения. Именно так поступает компания «Гюнай», для которой интеграция возводимого объекта в социальную среду является приоритетом.

Поговорим о цене. Общеизвестна меркантильность банков в вопросах предоставления ипотечных кредитов. Является ли данное зло неизбежным при отсутствие живых денег, и есть ли способ сэкономить?

Застройщик определяет сам, исходя из степени своей лояльности к покупателю, каким должен быть первоначальный взнос, какая сумма идет в рассрочку, каким будет (и будет ли вообще!) процент. Это не оговорено никаким законом, это не зависит от банков, дающих кредит. В принципе, общаясь напрямую с застройщиком, вы можете добиться гораздо более выгодных для себя условий, нежели действуя через банк. Это правда – «Гюнай» может сама, без вмешательства банкиров, предоставить кредит покупателю! Кроме того, у компании могут быть специальные условия для многодетных семей, для молодых супругов, для ветеранов. В этом добрая воля застройщика. В частности, «Гюнай» ежегодно дарит несколько квартир или предоставляет их с серьезной скидкой в качестве адресной помощи нуждающимся.

Кстати, ситуация, когда в качестве платы застройщик принимает материнский сертификат, принципиально не отличается от стандартной. Но деньги сертификата вносятся последними, их нельзя заложить как первый платеж: так государство получает гарантии, что жилье уже оплачено.

И вот наступает время поставить подпись… Как обойтись без сюрпризов на этом этапе?

Если вас устраивает предварительно собранная информация, вы заключаете договор долевого участия. Его текст прописан в вышеупомянутом Федеральном законе, там же указаны риски, которые несет каждая из сторон. Если застройщик нарушит дату ввода объекта, затянет сроки передачи жилья, наступит ответственность для застройщика. Ответственность и санкции для приобретателя жилья наступают, если он не совершает платежи своевременно.

Если покупатель хочет быть во всеоружии, он предварительно изучает закон, затем читает договор и проверяет его на соответствие закону. Не соглашайтесь вносить средства по какому-либо другому документу, кроме договора купли-продажи, как-то: предварительному договору, договору займа, векселю и так далее. Если застройщик предлагает такую форму расчета, он серьезно нарушает закон, что грозит ему административным наказанием. Ведь покупатель может попасть в ситуацию, когда застройщик даже не выйдет на стадию государственного оформления документации, в регистрационной палате не будет создан реестр, а деньги уже внесены и – потеряны.

Договор в регистрационную палату может отнести или застройщик, или покупатель (физическое лицо) – по договоренности сторон. В компании «Гюнай» предусмотрена следующая процедура: если покупатель хочет, чтобы обязанности по регистрации взяла на себя компания, он составляет доверенность, а после получает договор со штампом и лишь после этого вносит денежные средства. До заключения договора застройщик не имеет права требовать деньги.

Как вести себя в ситуации задержки ввода объекта в эксплуатацию?

Если застройщик не успевает сдать объект и переносит сроки, он должен письменно уведомить об этом не менее чем за два месяца, подписать с клиентом дополнительное соглашение, официально зарегистрировать его. В компании «Гюнай» за все время практики был единственный случай переноса даты сдачи жилого дома: мы экстренно достраивали к 1 сентября школу – кстати, начав строительство ранней весной, – и вынуждены были бросить на нее дополнительные силы и средства.

При перенесении сроков также рекомендуется уточнить информацию в органах власти: почему возникли проблемы у застройщика? Нужно все проверять! Для этого даже не обязательно прибегать к услугам юриста – можно самостоятельно быть в курсе, вся информация сегодня доступна.

Закон не говорит о том, сколько раз можно переносить срок. Единственная гарантия здесь – доброе имя застройщика. Но в любом случае – не соглашайтесь на приобретение жилья, если в договор не внесены санкции для застройщика за срыв сроков. Но если информация такова, что застройщик может не уложиться и в год, подумайте о том, чтобы переуступить свои права другому покупателю либо расторгнуть договор (по закону застройщик обязан сделать это в течении 30 дней).

В ожидании сдачи квартиры многие развлекают себя планами перепланировки. Как делать это с пользой?

Если вы изучили типовую планировку квартир в строящемся доме и хотите что-то поменять, это можно согласовать с застройщиком еще до начала строительства. Он может подсказать варианты и даже внести изменения в свой проект, утверждаемый затем в проектном институте. При перепланировке жилья на вторичном рынке вы самостоятельно согласовываете свои намерения. Если перепланировка не узаконена, владельца жилья могут обязать восстановить исходное состояние помещения.

Справку о допустимых изменениях можно получить в любом отделе архитектуры. Категорически запрещено: переносить несущие и внешние стены; делать проемы больше метра в ширину в несущих стенах; обустраивать шкафы за пределами квартиры в местах общего пользования, особенно в местах путей эвакуации. Довольно сложно получить разрешение на перенос «мокрой зоны», присоединение лоджии к жилому помещению с переносом батарей. Утвердить готовый проект необходимо в БТИ.

 

 

Беседовала Алла Никифорова
Фотографии: из архива ПКФ «Гюнай»

Еще на эту тему

Интеллектуальный кофе

Чтобы полностью раскрыть вкус кофе, компания Siemens разработала линейку автоматических кофемашин EQ, берущих все самое лучшее из каждого зерна. Сейчас появились новые модели.

Телевизор, который свернётся

Первый в мире сворачивающийся телевизор представила на выставке CES 2019 компания LG Electronics (LG).

Среди цветов: хиты и тренды

Актуальные тенденции флористики лето-осень 2018 от основателя бюро VISIONAR Романа Ковалишина и креативного директора бюро Саяны Максановой.


Поделиться:

Добавить комментарий

афиша
новости

Премьера «Мамблкор: «Терминатор 2: Судный день»

22 июля в 20:00 состоится премьера проекта Театра.doc Мамблкор: «Терминатор 2: Судный день». Авторы проекта предлагают почувствовать, как раны на...

По следам «Поп-механики» к 65-летию Сергея Курёхина

В Образовательном центре ММОМА открывается выставка «По следам «Поп-механики», приуроченная к 65-летию культового музыканта, композитора и ярчайшего новатора своего времени Сергея Курёхина. Проект...

Фигуративные инсталляции и объекты Жауме Пленсы

В Московском музее современного искусства открылась первая в России персональная выставка испанского художника и скульптора с мировым именем Жауме Пленсы....

Мистическая история о вилисах на сцене РАМТа

С 1 июля по 28 августа на сцене РАМТа уже в 19-й раз проходит настоящий праздник танцевального искусства – «Летние...

Кинозвезда мировой величины

Программа Strelka Film Festival включает российские премьеры художественных фильмов – участников престижных кинофестивалей, а также дискуссии с лидерами киноиндустрии России.

Академия Пушкинского – онлайн и бесплатно

Просветительский проект «Академия Пушкинского» предоставляет возможность бесплатно пройти обучение у лучших экспертов в области истории и теории искусства всем желающим.

Накормили Арктику

Более  10 000 порций блюд приготовили повара «Гастрономической карты России»  на V Арктическом фестивале «Териберка».

Григорий Лепс спел в день рождения

сам Григорий Викторович относится к себе критично и выступление своё оценил отнюдь не на высоте.

FACEBOOK
ВКОНТАКТЕ
Афиша

Премьера «Мамблкор: «Терминатор 2: Судный день»

22 июля в 20:00 состоится премьера проекта Театра.doc Мамблкор: «Терминатор 2: Судный день». Авторы проекта предлагают почувствовать, как раны на...

По следам «Поп-механики» к 65-летию Сергея Курёхина

В Образовательном центре ММОМА открывается выставка «По следам «Поп-механики», приуроченная к 65-летию культового музыканта, композитора и ярчайшего новатора своего времени Сергея Курёхина. Проект...

Фигуративные инсталляции и объекты Жауме Пленсы

В Московском музее современного искусства открылась первая в России персональная выставка испанского художника и скульптора с мировым именем Жауме Пленсы....

Мистическая история о вилисах на сцене РАМТа

С 1 июля по 28 августа на сцене РАМТа уже в 19-й раз проходит настоящий праздник танцевального искусства – «Летние...

Национальное шоу России «Кострома» снова в Москве

Ежедневно до 15 сентября в Театре «Русская песня» Национальное Шоу России «Кострома» знакомит московских зрителей с многонациональной культурой нашей страны....
Журнал Eclectic Адрес:
Алтуфьевское шоссе, д. 100, офис 1, Москва, Россия.
Телефон: +7 (499) 909-99-99 Email: Сайт: http://eclectic-magazine.ru/