Жизнь в новом доме: юридический ракурс

Всех, кого обуревает желание улучшить качество жизни, оно в один прекрасный момент неизбежно приводит к прекрасному приобретению – покупке жилья. Вдвойне прекрасно, если жилье это новое. Втройне – если пространство в нем ожидает перепланировка в соответствии с идеями и планами счастливого владельца квадратных и угловатых, но таких милых сердцу метров. Но прочь сантименты и лирику! В вопросах покупки недвижимости уместны лишь здравый смысл и холодный расчет.

В помощь счастливцам – рекомендации одного из лучших юристов Подмосковья Елены Пащенко, заместителя генерального директора компании «Гюнай» по юридическим вопросам. Награжденная за свои знания и опыт многочисленными Почетными грамотами и другими знаками отличия, она много лет успешно ведет клиентов через рифы коварных плодов нормотворчества в строительной сфере.
Вопросы доверия к компании начинаются с документов. Елена Николаевна, какие бумаги должен предоставить застройщик, если мы выбираем его объект для вложения денег?

С конца 2004 года действует Федеральный закон № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Приобретая права на недвижимое имущество, компания-застройщик обязана получить проектно-разрешительную документацию. Для этого она проходит этапы: получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, правовой экспертизы и согласования проекта в регистрирующем органе. Независимый федеральный орган подтверждает, что застройщик получает разрешение на строительство и право на земельный участок. Этот список документов любой застройщик обязан предоставить покупателю.

В регистрирующем органе создается реестр, где происходит поэтапная регистрация прав граждан, приобретающих квартиру в возводимом застройщиком объекте. Благодаря этой регистрации исключается двойная продажа и иные махинации с квартирами.

Изучая реноме застройщика, какой информации следует отдавать предпочтение с точки зрения достоверности?

Благодаря Интернету сегодня можно легко ознакомиться с репутацией любой значимой строительной компании – как долго она работает, кто ей руководит, какие объекты были сданы ранее, что планируется возвести в будущем… Разумеется, надо удостовериться, что компания не была фигурантом масштабных судебных процессов. Можно лично поездить по ее объектам и посмотреть, есть ли движение: стоит одинокий трактор в чистом поле – или кипит полномасштабная работа.

Информацию о компании можно запросить и в органе местного самоуправления. Префектура городского округа обязана дать ответ на запрос, исходящий от физического лица. Даже если в этом районе компания еще ничего не строила, орган местной власти изучает ее историю, если допускает ее к своему микрорайону. И эту информацию вы легко сможете проверить. Например, в администрации Домодедово вам сообщат об инвестконтракте Правительства Московской области с компанией «Гюнай», действующем с 2003 года: за компанией закреплено 47 гектаров земельных участков, на этой территории предусмотрен снос ветхих и аварийных домов.

В народе небезосновательно бытует мнение, что если строительная компания успешно пережила кризис, начавшийся в 2008 году, то на нее можно рассчитывать. Ведь кто выжил в тех сложных условиях, неукоснительно осуществляя свои планы, тот, очевидно, будет выполнять их и впредь. Так, компания «Гюнай», невзирая на кризис, выдержала все сроки введения объектов в строй и выполнила все обязательства перед своими дольщиками. Тогда действительно было очень тяжелое время: многие застройщики поменяли направление бизнеса, уступив права на свои проекты, и сегодня «Гюнай» достраивает некоторые объекты, брошенные бывшими коллегами.

Стоит ли ожидать от застройщика еще каких-нибудь благ, кроме непосредственно жилой площади в новостройке?

Независимо от того, собираетесь вы жить в приобретаемой квартире, сдавать или перепродавать ее, я советую в первую очередь пристально посмотреть на степень обжитости микрорайона, наличие коммуникаций и социальных объектов (детский сад, магазины, школа, обеспеченность общественным транспортом). Ведь застройщик может продать вам и «коробку в чистом поле».

Кроме строительства дома, застройщик должен обустроить определенную придомовую территорию. В принципе, всё, что за ее пределами, к нему не относится. Но социально ответственные застройщики по собственной инициативе строят дороги, детские сады, школы, медицинские учреждения. Именно так поступает компания «Гюнай», для которой интеграция возводимого объекта в социальную среду является приоритетом.

Поговорим о цене. Общеизвестна меркантильность банков в вопросах предоставления ипотечных кредитов. Является ли данное зло неизбежным при отсутствие живых денег, и есть ли способ сэкономить?

Застройщик определяет сам, исходя из степени своей лояльности к покупателю, каким должен быть первоначальный взнос, какая сумма идет в рассрочку, каким будет (и будет ли вообще!) процент. Это не оговорено никаким законом, это не зависит от банков, дающих кредит. В принципе, общаясь напрямую с застройщиком, вы можете добиться гораздо более выгодных для себя условий, нежели действуя через банк. Это правда – «Гюнай» может сама, без вмешательства банкиров, предоставить кредит покупателю! Кроме того, у компании могут быть специальные условия для многодетных семей, для молодых супругов, для ветеранов. В этом добрая воля застройщика. В частности, «Гюнай» ежегодно дарит несколько квартир или предоставляет их с серьезной скидкой в качестве адресной помощи нуждающимся.

Кстати, ситуация, когда в качестве платы застройщик принимает материнский сертификат, принципиально не отличается от стандартной. Но деньги сертификата вносятся последними, их нельзя заложить как первый платеж: так государство получает гарантии, что жилье уже оплачено.

И вот наступает время поставить подпись… Как обойтись без сюрпризов на этом этапе?

Если вас устраивает предварительно собранная информация, вы заключаете договор долевого участия. Его текст прописан в вышеупомянутом Федеральном законе, там же указаны риски, которые несет каждая из сторон. Если застройщик нарушит дату ввода объекта, затянет сроки передачи жилья, наступит ответственность для застройщика. Ответственность и санкции для приобретателя жилья наступают, если он не совершает платежи своевременно.

Если покупатель хочет быть во всеоружии, он предварительно изучает закон, затем читает договор и проверяет его на соответствие закону. Не соглашайтесь вносить средства по какому-либо другому документу, кроме договора купли-продажи, как-то: предварительному договору, договору займа, векселю и так далее. Если застройщик предлагает такую форму расчета, он серьезно нарушает закон, что грозит ему административным наказанием. Ведь покупатель может попасть в ситуацию, когда застройщик даже не выйдет на стадию государственного оформления документации, в регистрационной палате не будет создан реестр, а деньги уже внесены и – потеряны.

Договор в регистрационную палату может отнести или застройщик, или покупатель (физическое лицо) – по договоренности сторон. В компании «Гюнай» предусмотрена следующая процедура: если покупатель хочет, чтобы обязанности по регистрации взяла на себя компания, он составляет доверенность, а после получает договор со штампом и лишь после этого вносит денежные средства. До заключения договора застройщик не имеет права требовать деньги.

Как вести себя в ситуации задержки ввода объекта в эксплуатацию?

Если застройщик не успевает сдать объект и переносит сроки, он должен письменно уведомить об этом не менее чем за два месяца, подписать с клиентом дополнительное соглашение, официально зарегистрировать его. В компании «Гюнай» за все время практики был единственный случай переноса даты сдачи жилого дома: мы экстренно достраивали к 1 сентября школу – кстати, начав строительство ранней весной, – и вынуждены были бросить на нее дополнительные силы и средства.

При перенесении сроков также рекомендуется уточнить информацию в органах власти: почему возникли проблемы у застройщика? Нужно все проверять! Для этого даже не обязательно прибегать к услугам юриста – можно самостоятельно быть в курсе, вся информация сегодня доступна.

Закон не говорит о том, сколько раз можно переносить срок. Единственная гарантия здесь – доброе имя застройщика. Но в любом случае – не соглашайтесь на приобретение жилья, если в договор не внесены санкции для застройщика за срыв сроков. Но если информация такова, что застройщик может не уложиться и в год, подумайте о том, чтобы переуступить свои права другому покупателю либо расторгнуть договор (по закону застройщик обязан сделать это в течении 30 дней).

В ожидании сдачи квартиры многие развлекают себя планами перепланировки. Как делать это с пользой?

Если вы изучили типовую планировку квартир в строящемся доме и хотите что-то поменять, это можно согласовать с застройщиком еще до начала строительства. Он может подсказать варианты и даже внести изменения в свой проект, утверждаемый затем в проектном институте. При перепланировке жилья на вторичном рынке вы самостоятельно согласовываете свои намерения. Если перепланировка не узаконена, владельца жилья могут обязать восстановить исходное состояние помещения.

Справку о допустимых изменениях можно получить в любом отделе архитектуры. Категорически запрещено: переносить несущие и внешние стены; делать проемы больше метра в ширину в несущих стенах; обустраивать шкафы за пределами квартиры в местах общего пользования, особенно в местах путей эвакуации. Довольно сложно получить разрешение на перенос «мокрой зоны», присоединение лоджии к жилому помещению с переносом батарей. Утвердить готовый проект необходимо в БТИ.