дом

Квартира — искусство возможного

Что влияет на выбор квартиры в новостройке? Из чего складывается ее цена? Какие аспекты формируют привлекательность жилья? Это, безусловно, личные факторы — толщина кошелька, крепость нервов, виды на будущее — и общие для всех параметры, такие как экологичность, транспортная доступность, развитость инфраструктуры. И главное — профессиональная и человеческая надежность застройщика.

Сегодня у нас есть возможность получить всю информацию из первых уст — от специалиста, готового раскрыть все нюансы проблемы. На вопросы, лишающие сна многих наших читателей, откровенно отвечает Вячеслав Иванович Карамнов, главный инженер и первый заместитель генерального директора строительной компании «Гюнай».

На его счету — более двух миллионов квадратных метров возведенного жилья. Опыт работы в профессии составляет 32 года. Достижения Вячеслава Ивановича отмечены Почетными грамотами Министерства регионального развития РФ, Московской областной думы и губернатора Московской области, он удостоен званий «Почетный строитель России», «Заслуженный строитель Московской области», «Почетный строитель Московской области», медали «Почетный строитель Подмосковья».

Прежде всего — какой тип дома предпочтительнее?

Все дома — панельные, кирпичные, монолитно-каркасные — имеют как выигрышные моменты, так и недостатки. Панельный дом — самый быстрый в строительстве и наименее затратный. Возводится втрое быстрее кирпичного, экономит ваши деньги и нервы. Отделочные работы существенно проще (внутренние поверхности панелей очень ровные). Но планировки ограничены несущими стенами, потому — без особых изысков. Хотя современные «панельки» много комфортнее брежневских: увеличенные кухни, входные холлы и так далее. Кирпичный — очень трудоемкий: ждать и нервничать придется дольше. И стоит много дороже. Зато планировки гораздо разнообразнее.

Монолитно-каркасные дома — это, грубо говоря, такие железобетонные этажерки, где стены, исполняющие роль внешнего контура и перегородок, — самонесущие в пределах одного этажа. Строятся немного быстрее кирпичных, свобода планировочных решений — максимальная. Но здесь следует оговориться: если в описании квартиры стоит «свободная планировка» и вам показывают пустой общий объем, это настораживает. В данном случае вам должны предложить на выбор несколько готовых решений.

А если рассматривать дома с позиции комфорта?

По советской памяти кирпич ставится выше прочих материалов; за ним идут монолитно-каркасные дома — последний тренд, а замыкают рейтинг «панельки». Но многое зависит от добросовестности строителей. Например: небрежность, допущенная при наружной облицовке в кирпичном строительстве, может привести к смещению «точки росы» вглубь стены и стать причиной поражения грибком. Неправильно устроенные сливы вызывают «замокание» кирпичных стен. Если в монолитно-каркасном доме торцы межэтажных перекрытий некачественно теплоизолированы, образуются «мостики холода», чреватые серьезными проблемами. Современные трехслойные панели обеспечивают оптимальную тепло- и звукоизоляцию, если строго выдержаны все стандарты. Ради этого мы и организовали собственное производство. Единственным уязвимым местом «панелек» являются стыковочные швы, наша особая забота при монтаже — так мы гарантируем людям беспечальное проживание. Вывод прост: планируя покупку квартиры, основное внимание уделяйте профессиональной ответственности застройщика.

Бытует мнение, что в кирпичных стенах человек лучше восстанавливается, чем в бетонных.

В деревянных — еще лучше: жаль, никто не строит бревенчатых многоэтажек. А кирпичные стены кладут на цементном растворе, и изнутри их, как правило, покрывает слой штукатурки на основе цемента. В стенах «панелек» арматуры на копейку. Зато в плитах межэтажных перекрытий — центнеры железа, что в панельных домах, что в кирпичных. Больше всего арматуры в конструкции монолитного каркаса. Однако сотовая связь и Wi-Fi ведут себя во всех новостройках равно корректно. Экологические различия многоквартирных домов — они, скорее, в головах: гораздо большее значение имеет экология места. А если хотите комфортный микроклимат в квартире — облицуйте стены деревянными панелями или нанесите глиняно-известковую штукатурку.

А устойчивость дома?

Устойчивость зданий обеспечивается априорно. В настоящее время проектировщики закладывают дополнительный запас несущей способности 50–60%, против 30% советских. Застройщики сегодня лишены права проектировать. Проектная организация, с которой мы постоянно сотрудничаем, обеспечивает нас исчерпывающей документацией. Проектирующие фирмы жестко контролируются, несут очень серьезную ответственность за просчеты и предпочитают перестраховываться. А мы если и отступаем от проекта, то только в сторону увеличения прочности. Это в равной мере относится и ко всем инженерным коммуникациям. Любой наш дом век простоит!..

На мой взгляд, важнее рассказать о предварительных исследованиях — на глубинные карстовые образования, подводные реки, подвижность грунта. Мы изучаем экологическую предысторию зоны застройки. Проводим изыскания по взвешенным частицам, тяжелым металлам — по всему, что может негативно сказаться на жильцах. Полностью исследуем территорию будущей застройки. Ведь в соответствии с сегодняшними требованиями мы проектируем не отдельно стоящие здания, а микрорайон во всей его социальной функциональности. Сдавая объект в эксплуатацию, заключаем договор с независимыми экспертами: делается подробнейший анализ воды, обязательные замеры на радиационный фон, фенол и радон, на энергосбережение — и неизменно наши дома отвечают всем требованиям Санэпидемнадзора. Я сам живу в панельном доме, который строил, — и никаких проблем со здоровьем.

У решающих дилемму «копить нельзя купить» есть ли шанс быстро приобрести в панельном доме достойное жилье?

Вы же помните историю? После войны — полстраны в руинах, даже в Москве иметь комнату в коммуналке почиталось за великое благо. Хрущев внедряет домостроительные комбинаты, и к середине 50‑х проблема в целом решена. Правда, решена по-лилипутски, но «хрущевки» осчастливили миллионы людей. И сейчас для тех, кто не может ждать, квартира в панельном доме нового поколения — оптимальный выход. И в плане ликвидности более доступная по цене панельная «вторичка» выгоднее. Что же касается планировки: в любом случае возможность проявить свою фантазию в пределах двух-трехкомнатной квартиры небезгранична. Но, конечно, сегодня есть альтернатива, и это прекрасно.

Резюмируем: из каких факторов складывается стоимость квартиры?

Прямые затраты: на проектно-изыскательские работы, материалы, строительную технику, заработную плату работников, накладные расходы, паспорта зданий и квартир, технические планы для БТИ, плановые накопления. Также в цену квартиры включены доля вложений в социальные объекты, затраты на инженерные сети, подключение к электричеству, водоснабжению и канализации. Это расходы дольщика. Однако есть серьезные вложения, целиком ложащиеся на плечи застройщика. Например, снос ветхих домов с отселением. Для этого необходимо создать резерв социального жилья, которое будет оплачено государством постфактум. Возвести квартал в чистом поле гораздо менее затратно. Но вы же понимаете: новые дома, построенные в обжитом месте, предпочтительнее во всех смыслах — и для проживания, и для вложения средств покупателя. Здесь «Гюнай» неуклонно следует своим принципам: люди всегда на первом месте.

Как вашей компании удается держать щадящие цены?

Благодаря твердому графику строительства и ввода объектов в эксплуатацию, жесткому мониторингу рынка стройматериалов. Наш руководитель Ализаман Сабирович Рагимов всегда считал человеческий капитал главной ценностью компании. За 20 лет сложился коллектив, работающий с точностью британских железных дорог. Рабочие и техника не простаивают, накладные расходы сведены к минимуму. Партнеры ценят нашу пунктуальность, дают хорошие скидки. А чтобы быть полностью независимыми в ключевом моменте строительства — мы открыли собственное производство панелей и пластиковых окон, оно работает со 100%-й загрузкой.

Знаете известный парадокс: «быстро», «хорошо», «дешево» — что вычеркнуть? Так вот: мы научились совмещать все три условия.